La Ley del IRPF establece la exención por reinversión en vivienda habitual en su art. 38.1:
“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”.
Por su parte, el art. 41 del l Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo señala que “la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual”.
Así, una de las condiciones más controvertidas para la aplicación de dicha exención era la determinación de si la vivienda tenía que estar totalmente construida y habitada en los dos años siguientes a la transmisión que marca el reglamento.
A este respecto, el Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 17 de febrero de 2021 ha aclarado que se podrá aplicar la exención aunque no se haya adquirido el dominio de la nueva vivienda o que la construcción no haya concluido, siempre y cuando el importe obtenido en la venta se haya reinvertido en ese período.
Textualmente, la sentencia señala que: “La interpretación de los artículos 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, y 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es la de que el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido”.
Por tanto, a partir de esta importante sentencia, las personas que vendan su casa habitual y obtengan una ganancia patrimonial podrán aplicar esa exención si invierten el importe obtenido en la compra de otra nueva en construcción en los dos años siguientes a la venta y, por supuesto, los contribuyentes que no pudieron aplicar esa exención en los ejercicios 2016 y siguientes podrán solicitar la rectificación de su autoliquidación y la devolución del ingreso indebido realizado.
